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土地期满无偿收回系全国性规定并非针对住宅

来源: 2018年08月26日

土地期满无偿收回系全国性规定 并非针对住宅地

1月14日,上海《第一财经》发表了《沪土地出让惊现期满出让人无偿收回》一文,文章称,在2011年上海土地交易市场首拍中发现,在土地预申请须知中,出现了出让期满后出让人收回并补偿相应残余价值甚至出让人无偿收回的规定,而且收回的范畴包括土地上的建筑物构筑物及其附属设施。文中强调,这些规定在历来的土地出让中均属首次。

文章援引房产分析师的话说:这个规定很刺激,以后都这样,谁还敢买房?谁敢投资地产?

其实不光是房产业内人士感到刺激,众多买房人更是害怕:按这样的理解,我们买的房子,在70年土地使用期限满了以后,连土地带房子不就会被无偿收回了吗?那我们买房子的钱到底是买了房子,还是付的租金?

第二天

土地期满无偿收回系全国性规定并非针对住宅

,各大站和媒体纷纷以上海首次规定土地出让期满后无偿收回为题目进行转载,这个话题持续发酵,引发众多媒体纷纷抨击践踏私权、挑战物权法、消灭安全感、与民争利

但是,本报调查发现,这应该属于一起乌龙,这并非上海的地方新规,而是国家普遍施行的。规定的实质也非70年一满就收回这么简单一刀切。但是这则乌龙的出台,却真实地反映了民众对70年大限的恒产焦虑和相关法律的模糊。

真相追寻

发酵

官方《通知》越解释越糊涂

1月17日,也就是这条消息见报后的第一个工作日,上海市规划和国土资源管理局在官上挂出一份《土地期满后的处理方法相关内容说明的通知》对此作出解释。解释中以特别以黑体字标明,所谓出让期满无偿收回,是针对出让期限届满,土地使用者申请续期未获批准的,该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。

不过,这一通知还是照搬了合同文本文字,缺乏通俗解释。而媒体又在其中拎出了符合社会公共利益需要可不批准续期申请的文意,发出因为社会公共利益没法界定,我们的房子还是不安全的解读。因为上海国土部门解释得很不给力,不但未释疑反而加重怀疑,一时间各地媒体纷纷出来安抚民心,我省不会出台类似办法、地国土部门表示不会跟进的报道鱼贯而出。

第一质疑

难道所有开发商都在欺瞒?

本报看到这个报道,首先感到奇怪:因为如果存在这一70年满后房子收回规定的话,那么现在开发商卖房子就变成了借鸡生蛋,把租来的东西直接卖给你,这在法律上是说不通的。最起码,在购房者和开发商签订的售房合同上,应该有这个70年后收回的条款提醒,否则就是无效合同。而遍查上海各地购房格式合同,都未见此条款。难道所有的开发商都涉嫌欺瞒诈骗?

再度质疑

上海真敢冒天下之大不韪?

上海作为一个开发前沿城市,难道会带头作出这种看似是向上世纪倒退的规定?又查看了上海市国土部门的说明。上面提到,这一规定的依据是《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、第二十八、第二十九三条相关土地出让限期届满的条款。那这三个条款是否是上海市的地方条款呢?随即又查阅了包括南京、北京、广州等多地的《国有建设用地使用权出让合同》范本,发现都有这三个条款,文字叙述一字不差。这就说明,这个所谓挑战物权法的规定,并非是上海一地独有。

原来如此

不是沪版新规,是国土部规定

最终,找到了这三个条款的来源:国土资源部。2008年4月29日,国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。该示范文本中第五章为期限届满,其中第二十五条到第二十七条和上海版《出让合同》的第二十七到第二十九条完全吻合。也就是说,根据国家规定,从2008年开始,所有地方的国有建设用地使用权出让合同中,都必须有这三个条款(本报在右上角原文列出这三个条款供参考)。

所以,所谓上海首次提出,是一条乌龙。确切地说,应该是上海首次把这些条款写到了预申请须知中,结果引起了媒体的注意。

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